Achat à la montagne : Immobilier neuf, ancien ou en résidence de tourisme ?

Acquérir un appartement à la montagne est souvent la réalisation d’un rêve et d’un projet murement réfléchi. Celles et ceux qui convoitent un bien en altitude s’interrogent sur divers facteurs avant de passer le cap de l’achat: distance et temps de trajets, altitude, taille du domaine, enneigement, ensoleillement, prix des forfaits, activités annexes... bref c’est généralement des discussions qui conduisent ensuite à s’arrêter sur une station.

Se pose alors la question de quel type de bien acheter et pour quel usage…

Un logement neuf aux dernières normes et sans travaux?

Un logement existant disponible de suite mais peut être sans stationnement ni cave, avec des travaux à prévoir et des coûts incertains?

Un appartement en résidence de tourisme avec quelques semaines d’occupation par an et une gestion clé en main?

Investir dans l’ancien à la montagne

Évidemment, le plus « simple » est de se diriger vers les biens anciens à la montagne. Toutefois certaines stations n’ont pas du tout de rotation et il n’y a rien de disponible à l’achat. Certaines stations sont aussi construites avec des tailles de logements qui ne sont plus celles recherchées aujourd’hui. On veut monter en station pour profiter du plein air et aussi de son logement pour passer des moments de convivialité en famille ou entre amis. Il faut donc viser des logements offrant un certain nombre de m² et des annexes pour laisser la voiture stationnée pendant les vacances, un casier à skis pour ne pas monter le matériel dans l’appartement…

Cela dit il est possible de trouver la perle rare et d’en profiter à sa guise et d’en assurer la gestion soi-même en cas de location pour amortir les frais fixes : charges trimestrielles, fonds travaux pour anticiper la rénovation énergétique inévitable dans les années à venir, taxe foncière…

Attention toutefois, près de 80 % des revenus locatifs sont réalisés durant la période hivernale. Qui plus est, le turnover est important, il peut donc être judicieux de confier la gestion à une agence de conciergerie locale qui s’occupera de gérer pour vous les arrivées et les départs de vos locataires. Les missions peuvent être multiples et le coût est généralement autour de 30 % du prix du loyer.

Acheter dans le neuf

Les résidences neuves sont souvent parfaitement intégrées à leurs environnements. Les chalets sont fait de bois et de pierres et offrent des appartements de standing à la montagne, à proximité des pistes et des commerces.

Les avantages sont alors nombreux: la résidence est aux dernières normes (isolation et acoustique, ascenseur), il n’y a pas de travaux à prévoir avant un certain nombre d’année, il y a des espaces extérieurs, des stationnements en sous-sol, des casiers à skis, des locaux à vélos pour l’été. Elles sont pensées pour offrir du confort aux occupants et vacanciers.

Certaines sont disponibles en pleine propriété, sans obligation de location avec une convention loi Montagne ni mandat de gestion. Elles sont de plus en plus rares et très recherchées par les acquéreurs qui habitent généralement dans un périmètre d’environ 2H et qui souhaite en profiter dès lors que la météo le permet ou que le télétravail est accordé.

Acheter dans le neuf et récupérer la TVA

C’est une possibilité du neuf. Cela permet ainsi d’économiser 20% du prix d’achat ce qui est loin d’être neutre sur le marché de la montagne. Evidemment il y a une contrepartie et il faut proposer à la location le logement meublé et équipé.

Toutefois il n’y a pas de garantie sur un quelconque rendement ou un taux d’occupation. En effet, la mise en location d’un appartement neuf à la montagne passe par un mandat de gestion confié à une agence locale qui gère le bien, le diffuse sur les plateformes de locations et s’occupe de louer en l’absence du propriétaire. L’agence propose alors à minima 3 prestations aux locataires : accueil, ménage, linge, état des lieux…

Pour récuperer la TVA la demande doit être effectuée auprès du centre des impôts via l’envoi d’un formulaire. Le mieux étant de prendre un expert comptable qui s’occupe de toutes les formalités administratives. Afin de conserver l’avantage de récupération de la TVA, le propriétaire bailleur s’engage à garder son bien durant 20 ans. La revente est possible à tout moment avec un remboursement de la TVA au pro rata temporis.

La résidence de Tourisme ou de services

La résidence de tourisme à la montagne offre de nombreux avantages aux investisseurs. Elle permet de s’offrir un pied-à-terre en altitude et de confier l’entière gestion du bien à un professionnel sur place. Le gestionnaire s’occupe de tout et assure au propriétaire la possibilité d’occuper le logement quelques semaines par an.

Le bien doit être loué pendant 9 ans, en contrepartie, le propriétaire bénéficie de réductions d’impôt. Attention toutefois, l’acquéreur ne peut pas bénéficier du bien à sa guise et doit respecter un calendrier strict (selon le rendement souhaité, il faut regarder les semaines en basse, moyenne ou haute saison). Coté décoration il n’y a aucune possibilité de personnaliser le logement. Il fait partie de la résidence et tout est uniformisé. On y trouve souvent un très beau hall d’acceuil avec billard, baby foot, espace de restauration et un espace wellness (piscine, sauna, jacuzzi…).

Cette solution séduit souvent les clients plus éloignés qui veulent pouvoir investir dans un bien à forte valeur patrimoniale et venir passer quelques semaines à la montagne sans se soucier du reste. Cette formule clé en main permet de percevoir des rentrées locatives définies à l’avance via un mandat signé avec le gestionnaire. Il faut cependant etre attentif au bailleur et aux frais liés au mandat de gestion.